Noticias

Tras la ocurrencia de un siniestro como el de la semana pasada en Valencia en primer lugar lamentar la pérdida de vidas humanas que desgraciadamente se han producido y solidarizarnos con los familiares y amigos de los fallecidos y heridos.

Por lo que se refiere a los daños materiales, desde un punto de vista asegurador, lo que hay que tener en cuenta es que en u primer momento los técnicos del Ayuntamiento van a revisar los posibles daños que afecten a la estructura del edificio para determinar su posible reparación. En paralelo, las autoridades y las aseguradoras analizan con investigadores expertos las causas del incendio que determinarán posteriormente posibles responsabilidades. Una vez concluidos estos trabajos se podrá iniciar el peritaje de los daños por parte de las aseguradoras.

La primera acción que hay que realizar es revisar las pólizas que tenemos contratadas, verificar que estén en vigor y al corriente de pago y comprobar qué garantías y capitales están contratados y con qué límites.

Los daños por incendio pueden quedar cubiertos por diferentes pólizas:

·         La póliza de la comunidad de propietarios garantiza los daños en el continente de las zonas comunes del edificio, pero también los daños en las zonas privadas del mismo, o al menos una parte de ellos. Cubre los daños en el continente originario de los diferentes pisos y locales y sus modificaciones, si no implican una mejora de las calidades. Sin embargo, no cubren las obras de reforma ni los elementos incorporados que supongan una mejora que formarían parte del objeto de seguro de las pólizas de hogar o de comercio. Cabe reseñar que el asegurado (quien tiene derecho a percibir la indemnización) es la comunidad de propietarios por los daños sufridos en las zonas y elementos comunes y los copropietarios por los daños sufridos por los pisos o locales de su propiedad. En algunas ocasiones la comunidad de propietarios es la que se ocupa de reparar todos los daños en zonas comunitarias y privativas. También pueden garantizar el contenido comunitario, pero no el contenido de los pisos o locales.

·         Las pólizas de hogar, pueden garantizar los daños en el continente del piso y los daños en el contenido y si el asegurado es propietario de la vivienda los daños en las zonas comunes en proporción a su coeficiente de copropiedad.

·         Las pólizas de comercio, pueden garantizar los daños en el continente, obras de reforma, contenido y existencias o mercancías. Al igual que ocurre en las pólizas de hogar si el asegurado es propietario del local también podrían cubrir los daños en las zonas comunes en proporción a su coeficiente de copropiedad.

¿Qué ocurre cuando el siniestro queda cubierto por dos o más pólizas? Por ejemplo, el continente de un piso que queda cubierto por la póliza comunitaria y por la de hogar. Se produce una situación de seguro múltiple o cumulativo, más conocido popularmente como concurrencia de seguros. El asegurado debe declarar el siniestro a todas las compañías. Posteriormente, puede reclamar a la que considere más oportuno que estará obligada a indemnizar los daños hasta el límite de su cobertura. Una vez indemnizado el asegurado la compañía reclamará al resto de entidades aseguradoras que cubren el siniestro para que le reembolsen la parte proporcional que les corresponda en función capital asegurado en cada póliza. Es muy importante destacar que el asegurado, aunque tenga todo el siniestro cubierto por dos o más compañías, tendrá derecho a ser indemnizado por la totalidad de las pólizas con el máximo de los daños que haya sufrido. Es decir, no cobrará la indemnización dos o tres veces. En la práctica, lo más común es que la aseguradora de la comunidad indemnice los daños en las zonas comunes y en los pisos o locales que carezcan de seguro privado y que las aseguradoras de los pisos o locales indemnicen a sus asegurados los daños sufridos en sus propiedades. Con posterioridad, una vez atendidos debidamente a los asegurados, las compañías se pondrán de acuerdo en la contribución de cada una de ellas en el total de los daños.

Como decíamos anteriormente, un aspecto muy importante es el análisis de los capitales asegurados en la póliza. El capital de continente de la póliza comunitaria debería ser suficiente para cubrir el coste necesario que permitiera realizar la reconstrucción total del edificio si fuera necesario, incluidos los trabajos de demolición y desescombro. Si no fuera así podría ser completado por los capitales de las pólizas de hogar o comercio de los diferentes copropietarios. La situación ideal es que la póliza tenga este capital suficiente, pero pueden ocurrir que no sea suficiente y nos encontraríamos en una situación de infraseguro. En caso de siniestro parcial, el asegurado vería reducida su indemnización proporcionalmente en función del capital asegurado y el que debería haber asegurado. En caso de siniestro total como el capital contratado en la póliza supone el límite máximo de indemnización, ésta no sería suficiente para reconstruir el bien dañado.

También puede ocurrir que el capital asegurado es superior al necesario. En este caso, nos encontramos con un sobreseguro. Por ejemplo, a veces se produce en situaciones en las que se confunde el valor a asegurar en la partida de continente en un hogar con el importe correspondiente al préstamo hipotecario concedido para la adquisición de la vivienda. El precio de compra incluye tanto el valor de la construcción como la del suelo, mientras que el seguro garantiza solo la primera. La indemnización no puede superar el daño sufrido realmente por el asegurado, por lo que éste constituiría el límite máximo a percibir, aunque la póliza tuviera un mayor capital contratado. Podría darse la circunstancia, si el beneficiario de la póliza fuera la entidad que ha concedido el préstamo, que la cantidad indemnizada en la póliza no fuera suficiente para cubrir la totalidad de la cantidad adeudada. 

Hay que tener en cuenta que las pólizas suelen tener una cláusula de revalorización de capitales, que va ajustando éstos en función de un determinado índice o bien de un porcentaje predeterminado.

Con respecto a los gastos cubiertos, tanto las pólizas de la comunidad de propietarios como las de los pisos o locales suelen tener garantías de inhabitabilidad o de pérdida de alquileres. Se debe tener en cuenta que el beneficiario de la indemnización siempre será el asegurado y que no pueden concurrir simultáneamente ambas garantías. Así, por ejemplo, si el asegurado es quien habita en la vivienda siniestrada entrará en cobertura la garantía de inhabitabilidad y tendrá derecho a una indemnización para poder disponer de una vivienda de semejantes condiciones a la siniestrada durante el tiempo que resulte inhabitable su propiedad. Si el asegurado es el propietario de la vivienda, pero la destina a alquiler la cobertura afectada será la de pérdida de alquileres y el propietario recibirá una indemnización que le compense por la pérdida de la renta del alquiler que el arrendatario deje de abonar al no poder vivir en el piso. El arrendatario solo tendrá cobertura si tiene contratada una póliza de hogar o de comercio. En todos estos casos, conviene revisar los capitales asegurados y los límites temporales de indemnización. 

Ya hemos citado anteriormente los de demolición y descombro. En este tipo de gastos tenemos que revisar si las pólizas los contemplan como daños adicionales al capital de continente o bien se encuentran incluidos dentro del mismo. Otros posibles gastos cubiertos son los de intervención de cuerpos de extinción y salvamento y de reposición de documentos.  En todos estos casos si los gastos superan el capital garantizado en la póliza comunitaria se podrían añadir los capitales contratados en las pólizas privadas.

Durante la tramitación del siniestro es muy importante trabajar conjuntamente con el perito designado y con la aseguradora. Sería muy conveniente realizar la primera visita al siniestro conjuntamente con él y, a partir de ese momento, hacer un seguimiento periódico sobre cómo va evolucionando la elaboración del informe pericial, teniendo especial atención la gestión de coordinación entre los peritos de las diferentes aseguradoras concurrentes. La colaboración con el perito es fundamental para garantizar la correcta resolución del siniestro. Nos guiará sobre todos los pasos a realizar, nos solicitará determinada información o documentación, referente a titularidades de los pisos, pólizas de seguro, datos de contacto de los propietarios, denuncias, cuentas corrientes, etc., que facilitarán y agilizarán la emisión del correspondiente informe pericial. También pueden canalizar las peticiones de anticipos sobre la indemnización final o coordinar los trabajos de reparación si el asegurado tiene contratada la garantía de asistencia y quiere que sea la aseguradora quien se ocupe de realizarlos.

Por último, también cabe considerar que no es nada extraño que surjan dudas de carácter jurídico sobre temas específicos. Las pólizas comunitarias y privadas normalmente incorporan garantías de defensa jurídica que ofrecen el asesoramiento jurídico y adicionalmente pueden tener garantías que cubran los gastos de abogados y procuradores para determinadas reclamaciones judiciales si fuera el caso.

José Luis Marín de Alcaraz

Subdirector General de Operaciones

GRUPO MUTUA PROPIETARIOS

ASESORIA COLEGIO ADMINISTRADORES DE FINCAS DE VALENCIA

Tras el lamentable incidente de ayer en la ciudad de Valencia que ha implicado la destrucción total de varios edificios de viviendas, heridos y fallecidos, debido a un virulento fuego que se inició en la fachada de los inmuebles, se emite el siguiente comunicado:

1. Expresar en primer lugar las condolencias a las Familias y Amigos de las personas fallecidas y desear una pronta recuperación a los heridos.

2. La mayoría de edificios existentes en la ciudad no disponen de fachada ventilada y los que están ejecutados con esta solución constructiva no tienen porque tener poliuretano en su aislamiento.

Independientemente de las inspecciones para verificar FACHADAS Y SU ESTADO que se puedan girar en días próximos a dichos edificios para tener la seguridad del sistema constructivo utilizado, las condiciones para que se produzca un accidente de fatales consecuencias, como el de ayer, es complejo y poco probable. Deben darse, de forma simultánea, diversos factores para que ocurra la desgracia que hemos visto. Tranquilidad es la consigna que debemos transmitir a vecinos y usuarios. La probabilidad de una repetición de un incendio de esas características es tremendamente pequeña y por tanto de difícil de que vuelva a ocurrir. (No obstante la prudencia es necesaria y debemos inspeccionar y verificar el estado de los edificios con fachadas ventiladas o sistemas SATE antiguos, para tomar las correcciones normativas o constructivas que minimicen el riesgo y sus consecuencias)

3.- El Poliuretano es un material utilizado en obra para distintos menesteres, entre ellos aislamientos de fachadas y cubiertas, soluciones acústicas, sellados de ventanas, etc.… junto a lanas de roca u otros materiales. Su presencia en el edifico no pone en riesgo inminente de incendio el inmueble.

4.- Los edificios de viviendas, en general, no tienen obligación de disponer de señales acústicas de incendio. Se recomienda instalar sistemas de detección y alarma en el interior de las viviendas y elementos comunes.

    5.- El objetivo de la Normativa vigente de PROTECCIÓN CONTRA FUEGO es facilitar la evacuación del edificio y el trabajo de extinción de los bomberos.

La norma no está orientada a que el edificio no arda, sino a que se pueda evacuar en un tiempo adecuado y de forma ordenada y fomentar la extinción del incendio mediante el confinamiento en espacios controlados. Minimizar los daños a las personas es su principal objetivo.

    6.- Revisad los planes de evacuación y emergencia que disponga vuestro edificio de viviendas. LIBRO DEL EDIFICIO. En caso contrario, nuestra recomendación es su elaboración en los próximos meses y su difusión entre los propietarios.

Podéis consultar el documento completo del Código Técnico de la Edificación CTE DB–SI  seguridad incendio  en la siguiente dirección de enlace: https://www.codigotecnico.org/DocumentosCTE/SeguridadEnCasoDeIncendio.html

 JAIME LANGA  

Arquitecto y Asesor de Arquitectura del Colegio

El próximo 14 de febrero las televisiones dejan de emitir en el sistema SD y pasan a la alta definición HD

Será ese día cuando todos los canales de televisión en España podrán emitir únicamente en alta definición y se eliminarán los que actualmente aparecen en SD. A efectos prácticos, para la inmensa mayoría de televisores tan solo será necesario resintonizar los canales.

Hasta ahora hemos podido sintonizar en nuestros televisores canales de TDT que emiten en dos calidades, la estándar SD y la de alta definición HD. Las emisoras más importantes lo hacen en ambas calidades por lo que solemos tener canales duplicados con los dos formatos. Otras sólo emiten hasta ahora en SD.

A partir del próximo día 14 de febrero se procederá al apagón definitivo de las señales estándar (SD) de la TDT y quedarán únicamente las señales de alta definición (HD).

En nuestros aparatos de televisión simplemente desaparecen los canales SD y, en la inmensa mayoría de los casos, el usuario tan solo tendrá que resintonizar su televisor para organizar los nuevos canales HD y eliminar los huecos que dejen los que cesan su emisión.

Si su televisor no es compatible con la emisión HD será necesario disponer de un decodificador o sintonizador de TDT HD. Estos dispositivos se conectan al cable de antena y al televisor y permiten recibir la señal de TDT en formato de alta definición. Si su televisor es anterior a 2014, aún puede disfrutar de la TDT, pero deberá adquirir un decodificador (codificador) para recibir la señal digital.

¿Cómo se si mi televisor es compatible con la señal TDT? Para que tu televisor sea compatible con la señal TDT, debe ser estándar DVB-T2. Esta información la encuentras en el manual de uso de su televisor, en la página web del fabricante o mediante los sellos informativos al momento de comprarlo.

Fuente: COLEGIO ADMINISTRADORES DE FINCAS VALENCIA-CASTELLON. Asesoría de Ingeniería Industrial.

Espaldarazo del Tribunal Supremo a las comunidades de vecinos en su batalla contra las viviendas turísticas que llevan años proliferando, principalmente, en los centros de las grandes ciudades y los destinos vacacionales. La Sala de lo Civil ha dictado dos sentencias en las que avala el veto a los alquileres residenciales de corta duración en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer cualquier tipo de negocio. 

El Alto Tribunal considera por primera vez que el alquiler de pisos para uso turístico es una actividad económica “equiparable” a cualquier otra. Se trata, según fuentes del Supremo, de una “interpretación extensiva” de ese concepto, que se refiere a cualquier actividad profesional, empresarial, mercantil o comercial. El veto a las actividades económicas es una cláusula relativamente habitual en los estatutos de muchas comunidades. De esa manera, logran reservar su uso al exclusivamente residencial e impedir la instalación en el interior de los locales y viviendas de cualquier tipo de negocio: de un despacho, a una clínica o una peluquería. 

A partir de ahora, en esa categoría también podrán estar incluidos los alquileres residenciales de corta duración. En este sentido, la sala subraya la “condición de actividad económica” del alquiler de las viviendas que se ofrecen o comercializan “como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales” cediéndose a terceros “de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica”. 

Los jueces consideran que el hecho de que “el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”.

Añaden, en este sentido, que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica “equiparable” a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en los estatutos de la comunidad en cuestión y que están caracterizadas por ser “usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial”. Y establecen, en consecuencia, que las comunidades que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de sus viviendas o locales para ejercer cualquier actividad económica, también podrán utilizar a partir de ahora ese paraguas estatutario para vetar pisos turísticos. 

Alejandra Jacinto, abogada especializada en derecho a la vivienda del Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), considera que el Supremo hace con estas sentencias “una interpretación muy favorable a priorizar el uso residencial”. “La clave es que abre la vía para que se puedan aplicar estatutos antiguos que tienen prohibida la actividad comercial para vetar la instalación de pisos turísticos”, subraya. 

La modificación de 2019 

La posibilidad de regular la presencia de pisos turísticos en las comunidades de vecinos ya estaba presente en la Ley sobre Propiedad Horizontal, pero de una forma que quedaba abierta a interpretaciones. En concreto, desde su modificación en 2019, esta ley contempla la opción de “limitar o condicionar” esta actividad. “Pero había discrepancia en si hablaba de poder prohibir o de limitar” este tipo de alojamientos, explica Peio Mendía, tesorero del Consejo General de Administradores de Fincas (CGCAFE). Para ello, en todo caso, deben ponerse de acuerdo tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. 

Esa misma ley también abre la puerta a que se puedan exigir cuotas especiales de gasto o un incremento en la participación de las cuotas comunes de las viviendas donde se desarrollen este tipo de actividad de alojamiento, “siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%”, matiza el texto. El motivo, por ejemplo, que pueden aumentar el uso de luz en las zonas comunes o usar más los ascensores. 

Las juntas o asambleas de propietarios las convoca quien presida la comunidad o un propietario o propietaria que sume el respaldo del 25% de los vecinos. Sin embargo, hay otra vía. “Un vecino puede pedir al administrador o al presidente que se incluya un punto en el orden del día de la siguiente asamblea”, explica Mendía. Por ejemplo, regular los pisos turísticos. A partir de ahí, se tiene que celebrar la junta en la que se vote prohibir o limitar este tipo de alojamiento temporal. Si el vecindario lo rechaza, la cuestión decae.

Para que salga adelante la decisión de “limitar o condicionar” el establecimiento de pisos turísticos tienen que votar a favor tres quintas partes de las cuotas de participación de la comunidad. Es decir, más del 60% de los propietarios y propietarias. Si ese voto a favor sale adelante, hay que esperar un mes para que se pronuncien los vecinos que no han votado en la asamblea. Durante ese tiempo, pueden votar en contra. 

“Si no votan, se suman al sí”, explica el tesorero del Consejo General de Administradores de Fincas. Y queda un paso, registrar ese cambio en el Registro de la Propiedad. Si la comunidad de vecinos no quiere limitar o prohibir los pisos turísticos, sino cualquier otro tipo de actividad comercial, el proceso es similar pero, en este caso, no se requiere solo el voto a favor de tres quintas partes de los propietarios, sino un voto por unanimidad. 

En todo caso, las citadas sentencias del Supremo aclaran que en ninguno de los casos examinados —uno de Oviedo y otro de San Sebastián— se trata de aplicar esa nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, sino de determinar si el establecimiento de un piso turístico vulnera o no los estatutos de una comunidad cuando estos contemplan una prohibición generalizada de cualquier actividad económica. 

Fuente: elDiario.es

https://www.eldiario.es/politica/supone-decision-supremo-da-comunidades-vecinos-pisos-turisticos_1_10761690.html

Es importante que dejemos de tirar toallitas por el inodoro, ya que estas pueden causar graves problemas en nuestras tuberías y en las plantas de tratamiento de aguas residuales. Si todos hacemos nuestra parte para evitarlo, podemos proteger nuestro medio ambiente y evitar costosos reparaciones.

Primero, las toallitas no son biodegradables y pueden obstruir las tuberías. Cuando se juntan con otros materiales como grasa, aceite y cabello, pueden formar un bloque sólido que impide que el agua fluya correctamente. Esto puede provocar inundaciones, dañar nuestros hogares y requerir costosas reparaciones.

Además, cuando las toallitas llegan a las plantas de tratamiento de aguas residuales, pueden obstruir los filtros y reducir la eficacia del tratamiento. Esto puede provocar la liberación de sustancias contaminantes en nuestros ríos, lagos y océanos, lo que afecta a la vida marina y puede ser perjudicial para nuestra salud.

Es importante recordar que el inodoro no es un cubo de basura. Sólo deben tirarse desechos humanos y papel higiénico, que se desintegra rápidamente en el agua y no causa problemas en el sistema de tuberías y plantas de tratamiento de aguas residuales. Para evitar estos problemas, simplemente debemos depositar las toallitas en la basura. Si bien es posible que sea más conveniente arrojarlas al inodoro, hacerlo no vale la pena las consecuencias ambientales y económicas que pueden generar.

Hagamos nuestra parte para proteger el medio ambiente y nuestra infraestructura de saneamiento, y dejemos de tirar toallitas por el inodoro. Recuerda, ¡la basura es el lugar adecuado para las toallitas!